En El Poblado hay sectores en los que el lote vale más que las mismas propiedades que están edificadas en el lugar. Eso ha hecho que constructores se froten las manos para lanzar propuestas de compra y orientar un nuevo desarrollo inmobiliario. ¿Cómo funciona?

Llamadas. Mensajes de terceros. Rumores. Ofertas. El interés de empresas inmobiliarias por redensificar sectores consolidados de El Poblado es una realidad. El mensaje ya ha llegado a administradores, líderes gremiales y propietarios, quienes hasta el momento no han concretado ningún negocio para vender en conjunto sus propiedades.

¿Cómo funciona? Un edificio de poca altura con más de 15 años de construido le daría paso a una infraestructura de mayor envergadura.

Olga Cardona, administradora del edificio Aries, ubicado en la carrera 43B # 1A Sur – 15, asegura que «hay varias inmobiliarias que me han llamado. Quieren comprar, demoler y construir. Le han hecho ofertas económicas a la gente, pero muy bajas». Según la administradora de este edificio de 12 apartamentos, los propietarios no aceptaron la oferta, pues algunos están muy apegados al bien y la oferta económica no era lo suficientemente tentadora. Cardona conoció de una última oferta en junio.

El sector comprendido entre las avenidas El Poblado y Las Vegas y entre las calles 1sur y los límites con Envigado es donde se ha identificado un hervidero inmobiliario. Tal es el caso del edificio El Remanso. Su administrador, Rubén Darío Londoño, afirma que cuando les hicieron una oferta hace unos años, conocieron una maqueta de la nueva construcción que incluía un centro comercial y una torre de apartamentos.

Cuando les hicieron la oferta a los propietarios de estos apartamentos ubicados cerca a la Clínica Las Vegas, estos celebraron una reunión extraordinaria donde se acordó que nadie vendería, recuerda Londoño. Constanza Alzate, administradora de Piedra Verde, donde también en algún momento se mencionó una oferta, aseguró que ni allá ni en ninguna otra unidad «ha visto el primer cheque» que cierre el negocio.

La Lonja de Propiedad Raíz señaló que este tipo de sectores está sufriendo cambios a partir de la dinámica económica de la zona, pero que aún no se tiene por parte de ese gremio información sobre un proyecto en específico que haya logrado concretar una compra de un edificio para redensificar y hacer un uso mixto del suelo, el decir, combinar actividades comerciales con las residenciales.

Desde constructoras como Coninsa Ramón H., consideran que en el sector de El Poblado es posible que se dé ese fenómeno, que según ellos sucede cuando la tierra vale incluso más que los mismos inmuebles que están edificados en el lugar. «Es posible que en virtud de la realidad normativa un promotor de un proyecto inmobiliario se dé cuenta de la viabilidad o no de comprar edificios completos para un proyecto, como ha ocurrido en otras ciudades como Bogotá, donde se unifica la copropiedad y se avanza hacia un proyecto nuevo». Pero para el caso de Medellín, afirma el experto de la firma inmobiliaria se tienen que subsanar muchos procesos.

Elisa Sánchez, directora de Corpoblado, considera que el sector de la Milla de Oro tiene una potencialidad inmensa para la construcción en altura, por lo que en consecuencia «muchos constructores están detrás de eso lotes y edificios pequeños». La líder cívica considera que los mismos vecinos deben proteger bastante el sector que se puede ver beneficiado con proyectos de movilidad como el metroplús por la avenida El Poblado y otras normas consagradas en el Plan de Ordenamiento Territorial.

Crecer la ciudad hacia dentro, que es una de las premisas del Plan de Ordenamiento, contiene la expansión urbana en las laderas de la ciudad. Por lo que se tienen que explorar nuevas alternativas como la de generar suelo. Margarita María Ángel Bernal, exdirectora de la EDU, considera que «tumbar para volver a hacer es una de las alternativas, la otra es renovar lo existente dándole un carácter de modernidad con generación de nuevos usos».

Para la exdirectora de la EDU, que encabezó el proceso de renovación en Naranjal, se tienen que aprovechar los instrumentos para la renovación urbana. Para el caso de El Poblado, Ángel piensa que «es viable en la medida que también se genere espacio público. No es solo densificar, hay que guardar las proporciones para que existan zonas verdes que den calidad de vida en estos sectores».

El profesor de la escuela de Planeación Urbano Regional de la Universidad Nacional de Medellín, Luis Aníbal Vélez, considera que densificar por sí mismo no es malo ni bueno, siempre y cuando se garanticen unas condiciones, especialmente en espacio público verde, para la ciudad. «Ya no basta con zonas verdes residenciales», asegura el experto quien agrega que son escasas por ejemplo en barrios como Santa María de los Ángeles y Astorga.

«Medellín en muchos sectores tiene suficiente densificación. Cuando dicen que hay que hacer una ciudad compacta me pregunto si es una ciudad compacta o amontonada», interroga el experto, quien además cree que el uso residencial de muchos sectores no puede claudicar ante las ofertas para instalar zonas comerciales que son más rentables, pero que van ahuyentando a los residentes tradicionales, concluye Vélez.

Las ofertas, pero también el debate, están sobre la mesa en una ciudad que se alista para una transformación y un crecimiento urbano que significará un cambio de paradigma. De un desarrollo lote a lote a una renovación de sectores como Naranjal, pero que también es viable en El Poblado. Los expertos advierten que una vez abierta la alternativa hay que buscar que el crecimiento se haga con espacios públicos verdes generosos, que estén en la rutina del ciudadano y no, como dice Vélez, que haya que hacer un paseo para ir a un parque público verde.

Fuente: Vivir en El Poblado

A Medellín no la trasnochan los rascacielos. De su desarrollo y coqueteos con el primer mundo, son ajenos el One World Trade Center, en Nueva York (Estados Unidos) de 94 pisos y 541 metros, o el Burj Khalifa, en Dubái (Emiratos Árabes Unidos), de 828 metros y 163 pisos, edificios considerados entre los más altos del planeta.

Y es que en la capital antioqueña, el crecimiento urbanístico no se ha dejado seducir por inmensas torres hacinadas en el Centro. Aquí, entre las montañas del valle, en la ciudad que ha sido catalogada la de mayor innovación en el mundo, el edificio más alto, el Coltejer con 175 metros y 37 pisos, es apenas la cuarta parte de la estructura más grande del mundo.
Suena extraño para quienes fueron testigos de la construcción de esa estructura, emblemática por demás, entre la avenida La Playa y el pasaje Junín. Su inauguración en 1972 supuso la gestación de una ciudad que en pocos años iba a acariciar el cielo.
Pero el rumbo cambió y aunque hubo intentos de edificios altos como la torre Café, con 36 pisos, también en el Centro y en la década del 70, no se superó esa altura y 20 años luego el ‘Manhattan’ paisa se trasladó para El Poblado.
Así es Medellín en altura
Según datos de Planeación Municipal, en Medellín hay 296.129 edificios de cero a 5 pisos; 5.009 de 6 a 14; 1.341 de 15 a 29 y 34 de 30 o más de 30 niveles.
Además del Centro, Robledo, Rodeo Alto, la Loma de Los Bernal y El Poblado son los barrios más receptores de estructuras en altura.
Para Eduardo Loaiza, gerente de Camacol Antioquia, el promedio de altura de los edificios nuevos en Medellín es de 15,8 pisos.
«En Manhattan (Estados Unidos) un edificio como el Coltejer es normal. Aquí ese y el del Café son la excepción», explica el directivo.
Loaiza, añade que la idea es que Medellín no se parezca a las metrópolis con rascacielos. «Cada ciudad tiene su desarrollo, pero lo que sí es cierto es que el mundo ha descubierto que es más eficiente desarrollarse hacia adentro y crecer en altura, que hacerlo expandiéndose y devorar territorio, pues esto implica redes de servicios públicos, impactar zonas verdes, movilidad y esa no es la ciudad que queremos», acota.
Beatriz Adelaida Jaramillo, presidenta de la Sociedad Colombiana de Arquitectos (capítulo Antioquia), afirma que el desarrollo de la construcción en altura en Medellín es exhorbitante, a pesar de que los edificios tienen buena aceptación entre la población.
«No se han acatado las observaciones de estudios en los que se plantea que se construya hacia la zona central para que se baje el ritmo de la construcción en ladera», aclara.
Jaramillo, a su vez, lamenta que las administraciones pasadas aprobaron una cantidad infinita de licencias que se desarrollan en El Poblado, Sabaneta y Envigado.
Por su parte, el arquitecto y urbanista, docente de la Universidad Nacional, Pedro Pablo Peláez considera que la construcción de edificios no es la solución a la escasez de terrenos en Medellín y su área metropolitana.
«No soy muy amigo de los edificios en altura y me parece que por ahí no es el camino para lograr lo que se plantea en el Plan de Ordenamiento Territorial (POT). Medellín es una ciudad compacta, policéntrica que no necesariamente tiene que desarrollar edificaciones en altura», dice Peláez.
Para el académico, Medellín no necesita grandes edificios que permitan densidades adecuadas para el crecimiento adecuado del Valle de Aburrá. Añade que si bien la ciudad carece de suelo, también hay desaprovechamiento del mismo en algunas zonas.
«Lo que se trata es de lograr una adecuada utilización del suelo. Tenemos grandes áreas en un solo piso y no logran tener desarrollo adecuado dada su ubicación. En el sector de Sandiego, por ejemplo, no hay un aprovechamiento adecuado para tantos equipamientos», afirma.
Loaiza replica que es preferible construir en altura y estar más recogidos, con equipamientos, espacio público, corredores, aceras que se puedan transitar, primeros pisos de edificaciones con animación urbana, que no sean paredes muertas, que haya vida, restaurantes», apunta.
Repensar Medellín al Centro
El actual Plan de Ordenamiento Territorial plantea la construcción de edificaciones de hasta 30 pisos, las más altas permitidas en Medellín, en el Centro y bordes del río.
Ese lineamiento es un elemento más para que la hoja de ruta de la ciudad le pusiera freno al crecimiento en las laderas que por años se vino desarrollando tanto en el oriente como en el suroriente y el occidente.
En ese sentido, el también urbanista, José Fernando Ángel cuestiona que en el centro haya grandes edificios, pero acepta que es necesario para corregir los errores de la densificación en la periferia.
«Debemos evaluar una ciudad de alta densidad construida en la periferia; pensar en qué hay que hacerle. Porque, por ejemplo, El Poblado y sus transversales, es de muchos habitantes y viviendas, unidades cerradas sin espacio público, pero bastantes apartamentos», recalca el experto, miembro de colectivos urbanistas.
Juan Manuel Patiño, exsubdirector de Planeación de Medellín, y uno de los gestores técnicos del POT, apunta sobre el modelo de la ciudad que las densidades más altas están sobre el río y las más bajas en la ladera, a eso le mezclan como norma que en la zona donde es posible hacer más altura hay una regulación por índices (densidad) y en los bordes los regulan por altura.
De acuerdo con el arquitecto Patiño, el POT buscaba «una ciudad no tan vertical, porque es complejo de mantener sobre todo cuando vamos a hacer viviendas en edificaciones tan delgadas».
Milla de oro, buen ejemplo
Los complejos financieros más importantes de Medellín están en la comuna 10 (Centro) y la denominada Milla de oro, comuna 14 – El Poblado.
En el Centro hubo una para en el ímpetu de los constructores por levantar edificios como consecuencia de problemas de movilidad y seguridad.
Jaramillo acota que la zona de la milla de oro ha sido un desarrollo coherente porque los espacios públicos son generosos y se ha conservado la vegetación existente.
Precisamente, El Poblado, suroriente de Medellín, denota el crecimiento más acelerado de la ciudad. Allí se calcula la existencia de 45.183 viviendas habitadas por 126.000 personas.
Eduardo Loaiza asevera que en los últimos 10 años las urbanizaciones se han construido con varias etapas y cada una es un edificio. Agrega que hoy la copropiedad entera es un conjunto. Antes las copropiedades eran un solo edificio.
«Estamos muy por debajo de las ciudades de grandes rascacielos. Lo que más se acerca es El Poblado, una zona que no tiene limitación de cono de aproximación del aeropuerto», apunta Loaiza.
Construcción se mueve
Actualmente Camacol reporta 380 proyectos en venta, con al menos una torre mayor a 15 pisos.
La misma entidad revela que las ventas de vivienda nueva en Antioquia continúan dinámicas y se incrementan 20,5 por ciento acumulado anual a abril de 2016.
Incluso, reporta, que el volumen de las ventas de vivienda nueva en lo corrido del año asciende a 1,8 billones de pesos: 15,8 por ciento superior a 2015.
Federico Estrada, director de la Lonja de Propiedad Raíz, piensa que el modelo del desarrollo urbanístico de las últimas dos décadas, prácticamente en su totalidad, es de multifamiliares en algunas zonas de la ciudad ya con edificios de más de 20 pisos o más.
«Está claro que la apuesta de las ciudades y más con las condiciones morfológicas del valle, conllevan a que el desarrollo sea vía edificios en altura», establece Estrada.
Si bien es un hecho que Medellín seguirá viendo rascacielos de menos de 37 pisos, también está firme que esos edificios del futuro ya no se levantarán en las montañas sino a la orilla del río.